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理事会が機能していないマンションは、資産を守れない!

理事会が機能していないマンションは、資産を守れない!! 
 分譲マンションの区分所有者は、管理組合に対して非常に無関心な方達が多く役員のなり手がいなくて困っている。という相談が数多く有ります。
 私達が分譲マンションを購入する時に販売会社から美味しい話をされ、それが頭に有る為に組合運営管理は、管理会社に任せておけばちゃんとやってもらえる。と思っている区分所有者が多くいることが現状で、定期総会でも一般的に出席率が20%ほどしか出席せずほとんどが委任状で済ませているのが現状です。管理組合は、できるだけ多くの組合員で支え合って組織運営をしていかないと何もかもが管理会社にお任せの状態になります。それで本当に良いのでしょうか?

 結局、多額の予算が必要な大規模修繕工事・エレベーターのリニュアル・機械駐車場のリニュアル・インターホンのリニュアル・排水管更生などの時に修繕積立金の不足から一時金を1戸当たり50万・100万円出さないと工事ができないという状態になります。
 一時金を全戸が出せない場合は、金融機関から借り入れをして工事を行うことになります。5年~10年のローンを組んで利息付で返済していかなければなりません。住宅ローンの返済中に管理費+修繕積立金を支払う上に借入金の返済分も合わせて毎月支払わなければならなくなります。このようなマンションは、全国平均で分譲マンションの30%近くに達しています。

  「転ばぬ先の杖」 という諺が有りますが、本当に困ってから行動するのではなく、早めの対策と管理組合の改革が最も有効な方法となります。 「知識不足は、大損をする」という考え方を持ち住民全員で勉強会を開催しながら色々と必要な知識をNPOとかマンション管理士から有効な知識を吸収すべきだと思います。多少の講師料を支払っても後々に何十倍も何百倍にもなって戻って来ます。少額を惜しんで大金を捨てるようなことにならないようにして下さい。

 以上のことから理事会の存在がいかに大切なのかがお分かり頂けたと思います。
理事会が活発に機能(理事長のリーダシップが必要)していると改革・改善がどんどん進んで行きます。このことを成し遂げる為には、住民の意識改革も必要となります。自分達のマンションの資産は、自分たちで守るという意識も必要です。何でも他人任せにしないという住民の意識も必要です。少なくても住民の半数以上の方達が同じ方向を向いてもらえると理事会は、活発な活動組織に生まれ変われます。

 そもそも役員の成り手がいないという問題を良く耳にしますが、入居五年目位からは、役員の選出方法を全員輪番制から半数は推薦制にすべきだと思います。 また、理事長は、3年以上留任しないこと。また、役員の任期を2年とし毎年半数交代にすることも理事会運営が活発にする方法です。

 多くの管理組合で役員手当が支払われていないのが実態です。よって、1年間何も無く無事任期を終えれば自分の役目は、終わると考えている役員が多いほど1年間何も成果が無く1年1年が過ぎていきます。このような状態で10年目・20年目頃に大慌てしている管理組合です。

 マンションの資産は、修繕積立金が常に先々何が有っても心配のないくらい残高が多いほどマンションの価値が高く評価されます。何かの理由でマンションを手放す時に世間相場より高く売ることができます。

 最後に執筆者について説明させて頂きます。
執筆者は、愛知県でNPO法人マンション管理組合ネットワーク愛知を6年間で45回のセミナーで講師をさせて頂きまして数多くの管理組合の理事長さん始め理事の方、区分所有者の方々から沢山の貴重な経験をさせて頂いて来ました。在籍中は、数多くの管理組合の改革に携わってまいりました。執筆者は、関東で管理組合の改革をどのように推進すればよいのか悩まれている理事長さん始め理事の方、区分所有者の方々へ愛知と同様の支援・サポートをしたく1年半前に移住しました。現在は、NPO法人マンションネットワーク東京を設立し活動しております。

 管理組合の改革、大規模修繕工事、また、その他の問題で悩まれておられる理事長さん始め理事の方、区分所有者の方は、気軽に無料相談を試しに受けてみて下さい。できるだけご期待に添える支援・サポートをさせて頂きたいと思っております。

NPO法人マンション管理組合ネットワーク東京
http://tokyo.mansionkanrikumiai.net/

投稿者 理事長 田村 静雄

NPO法人マンション管理組合ネットワーク愛知
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/
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