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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO2

賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !!
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO2
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 進め方・その1・・・劣化診断について
躯体の劣化診断は、大規模修繕工事の1年以上前に建物全体の劣化診断を行い、工事内容と総工事費の概算を確認しましょう。劣化診断は、管理会社に依頼するか、設計監理会社に依頼するかは、理事会・修繕委員会で決議すればよいでしょう。 (劣化診断は無料もあり、交渉次第) 劣化診断書の作成期間は、3~4ヶ月かかります。

※劣化診断を実施する際にゴンドラを使用して各戸のバルコニーの劣化情況を調査する場合は、ゴンドラ費用が莫大に掛かるので各戸よりアンケートを取り、劣化の状況により各戸の中を通してもらい各戸のバルコニーの劣化情況を調査すると劣化診断費用は、少額で済ませることが出来ます。
但し、劣化が大規模に進んでいると思われる場合は、精密な調査が必要かも知れません。

進め方・その2・・・住民説明会について
大規模修繕工事の工事仕様書と工事概算費用が確定したら、住民説明会を開き工事仕様内容の説明会を行います。劣化診断書の内容説明は、劣化診断を行なった会社にしてもらいます。

 進め方・その3・・・臨時総会を開催
定期総会、または、臨時総会を開催し大規模修繕工事の予算の承認が必要となります。同時に工事着工時期も決議しておく必要が有ります。
 業者等の選定に当り、業者間の談合防止のための工夫も必要です。


※この定期総会、または、臨時総会において次の事項も承認してもらうと良いでしょう。
 1. 設計監理会社は、一般公募入札方式で選考。
  設計監理会社は、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で最終候補会社を決定し臨時総会で議案を上程し、承認を受ける。

 注意:選考に当っては、設計監理会社の担当者とよく面談をし、特定の工事業者との結び付いていないか? などをよく調べる必要が有ります。

 2. 施工工事会社は、一般公募入札方式で行なう。
  施工工事会社も同様に、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で 最終候補会社を決定し臨時総会で討議し、承認を受ける。

 注意:一般公募入札に応募された施工工事会社名を臨時総会議案要領を通知するまで一般公開しないことが大切です。理事長・副理事長・修繕委員長までに止めておかないと選考の過程で業者名が外部に漏れ、談合防止ができ無いことがあります。

 3. 管理会社は、・・・一般入札の一業者として
  管理会社は、施工工事会社として一般入札の一業者として入札への参加資格を与えることは、特に問題は、ありません。

 注意:設計監理会社、施工工事会社の相見積りの回収は、理事長が行い、理事会・修繕委員会で開封をして会議上で見積り金額を発表する。入札業社名を発表する時は、一般的にA社・B社・C社・・・・として業者名を伏せる方法がベストです。比較検討した後、数社の候補社を選定しプレゼテーションを実施します。

 以上のことを進めるに当り、自分達で進めていくのに自信が無い場合は、中立の相談者を入れても良い。近年は、マンション管理士を利用し、色々と相談しながら進める場合が多い。但し、建築士系列のマンション管理士の中には、特定の業者と結びつき、傘下の建設業者などを推薦する事が間々あるので注意が必要であります。建築士系列のマンション管理士は、出来るだけ避けておいた方が後々、色々と疑惑が発生しない。

 現場下見等の立会いには、理事会役員・修繕委員会役員が2名以上参加することが必要であります。どうしても理事会役員・修繕委員会役員が現場下見の立会いが出来ない場合は、マンション管理士と契約をして依頼するのも一つの方法であります。

  進め方・その4・・・設計監理会社について
  設計監理会社は、一般公募を行い理事会・修繕委員会で検討の上、最終候補会社1社を決定する。
1. 工事仕様書を元に相見積書を期限までに回収する。
2. 相見積書は、理事長が回収し、理事会・修繕委員会で開封を行なう。
(マンションの規模によって相見積りの業者数が変わります。目安として、50戸~150戸=5社~8社、150戸以上=7社~10社位が必要)・・・・業者数が多いほど談合の防止策になります。


進め方・その5・・・臨時総会を開催
臨時総会を開催し、選考した経緯を説明し設計監理会社の承認を受ける。
臨時総会に於いて承認された設計監理会社に、工事仕様書を元に工事施工図面を作成してもらう。

『計画~完了までの進め方・その6以降の記事は、次回に致しますので次回も見て頂けますと嬉しいです。


                 NPO法人マンション管理組合ネットワーク愛知
                       事務局 田村 静雄
      http://aichi.mansionkanrikumiai.net/ MAIL: aichi@mansionkanrikumiai.net
参照
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』は、ホームページの『広報(情報)』に有ります。
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テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

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