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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO3
賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !!
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO3
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進め方・その6・・・施工工事会社について
施工工事会社も同様に、一般公募を行い理事会・修繕委員会で最終候補会社を決定する。
1. 応募業者が決まった後は、期間を決めて工事現場の下見を実施する。
2. 応募業者が工事現場の下見にきた際に工事仕様書と工事施工図面を渡す。
3. 工事仕様書と工事施工図面を元に相見積書を期限までに回収する。
4. 相見積書は、理事長が回収し、理事会・修繕委員会で開封し工事金額を発表する。
5. 理事会・修繕委員会でプレゼンティションを行う業者を数社選考する。
6. 理事会・修繕委員会でプレゼンティションを行った業者の中から検討の上、最終候補会社1社を決定する。
(マンションの規模によって相見積りの業者数が変わります。目安として、50戸〜150戸=10社〜15社、150戸以上＝12社〜20社位が必要)
※建設業界は、談合の多い業界なので談合を防止する為に、特に施工工事会社の業者数を多くした方が良いと思います。
進め方・その7・・・臨時総会を開催
臨時総会を開催し、施工工事会社の最終候補会社を選考した経緯を説明し討議の
上、承認を受ける。
進め方・その8・・・工事施工契約書
臨時総会で施工工事会社が承認された後は、速やかに管理組合と工事施工会社との間で工事施工契約書を作成する。
工事費の支払い条件は、一般的に契約後：20％、工事中間：30％、工事完了後：50％という条件が多い。（一部、契約後に10％、工事着工時に10％がある）
進め方・その9・・・工事の進め方、注意事項の住民説明会
工事着工の約1ヶ月前に工事の進め方、注意事項、住民への協力のお願いなどの説明会を行なう。
※工事現場の下見説明について
施工工事会社は、見積書の作成に当たり工事仕様書と工事施工図面を元に現場の下見が有ります。現場下見説明を理事会・修繕委員会が行なうのが無理な場合は、管理組合の味方のマンション管理士と契約して現場下見説明を総て任せてしまうのも良い方法だと思う。
注意 ： 現場下見説明を絶対に管理会社・管理人に依頼しない方が良い。この先も管理会社と良い関係を保つためにも、管理会社に対して不安・不信感を発生させない為にも。
以上が、大規模修繕工事の計画から工事着工までの注意点と問題解決のポイントとなります。これから大規模修繕工事を進められるマンションにおきまして多少でも参考にして頂けましたら嬉しいです。
NO1〜NO3の内容で不明なところが有りましたら、メール等で質問して頂けましたら、更に分かりやすく説明いたします。
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/
MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO3
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進め方・その6・・・施工工事会社について
施工工事会社も同様に、一般公募を行い理事会・修繕委員会で最終候補会社を決定する。
1. 応募業者が決まった後は、期間を決めて工事現場の下見を実施する。
2. 応募業者が工事現場の下見にきた際に工事仕様書と工事施工図面を渡す。
3. 工事仕様書と工事施工図面を元に相見積書を期限までに回収する。
4. 相見積書は、理事長が回収し、理事会・修繕委員会で開封し工事金額を発表する。
5. 理事会・修繕委員会でプレゼンティションを行う業者を数社選考する。
6. 理事会・修繕委員会でプレゼンティションを行った業者の中から検討の上、最終候補会社1社を決定する。
(マンションの規模によって相見積りの業者数が変わります。目安として、50戸〜150戸=10社〜15社、150戸以上＝12社〜20社位が必要)
※建設業界は、談合の多い業界なので談合を防止する為に、特に施工工事会社の業者数を多くした方が良いと思います。
進め方・その7・・・臨時総会を開催
臨時総会を開催し、施工工事会社の最終候補会社を選考した経緯を説明し討議の
上、承認を受ける。
進め方・その8・・・工事施工契約書
臨時総会で施工工事会社が承認された後は、速やかに管理組合と工事施工会社との間で工事施工契約書を作成する。
工事費の支払い条件は、一般的に契約後：20％、工事中間：30％、工事完了後：50％という条件が多い。（一部、契約後に10％、工事着工時に10％がある）
進め方・その9・・・工事の進め方、注意事項の住民説明会
工事着工の約1ヶ月前に工事の進め方、注意事項、住民への協力のお願いなどの説明会を行なう。
※工事現場の下見説明について
施工工事会社は、見積書の作成に当たり工事仕様書と工事施工図面を元に現場の下見が有ります。現場下見説明を理事会・修繕委員会が行なうのが無理な場合は、管理組合の味方のマンション管理士と契約して現場下見説明を総て任せてしまうのも良い方法だと思う。
注意 ： 現場下見説明を絶対に管理会社・管理人に依頼しない方が良い。この先も管理会社と良い関係を保つためにも、管理会社に対して不安・不信感を発生させない為にも。
以上が、大規模修繕工事の計画から工事着工までの注意点と問題解決のポイントとなります。これから大規模修繕工事を進められるマンションにおきまして多少でも参考にして頂けましたら嬉しいです。
NO1〜NO3の内容で不明なところが有りましたら、メール等で質問して頂けましたら、更に分かりやすく説明いたします。
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/
MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO2
賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !!
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO2
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進め方・その1・・・劣化診断について
躯体の劣化診断は、大規模修繕工事の1年以上前に建物全体の劣化診断を行い、工事内容と総工事費の概算を確認しましょう。劣化診断は、管理会社に依頼するか、設計監理会社に依頼するかは、理事会・修繕委員会で決議すればよいでしょう。 (劣化診断は無料もあり、交渉次第) 劣化診断書の作成期間は、3〜4ヶ月かかります。
※劣化診断を実施する際にゴンドラを使用して各戸のバルコニーの劣化情況を調査する場合は、ゴンドラ費用が莫大に掛かるので各戸よりアンケートを取り、劣化の状況により各戸の中を通してもらい各戸のバルコニーの劣化情況を調査すると劣化診断費用は、少額で済ませることが出来ます。
但し、劣化が大規模に進んでいると思われる場合は、精密な調査が必要かも知れません。
進め方・その2・・・住民説明会について
大規模修繕工事の工事仕様書と工事概算費用が確定したら、住民説明会を開き工事仕様内容の説明会を行います。劣化診断書の内容説明は、劣化診断を行なった会社にしてもらいます。
進め方・その3・・・臨時総会を開催
定期総会、または、臨時総会を開催し大規模修繕工事の予算の承認が必要となります。同時に工事着工時期も決議しておく必要が有ります。
業者等の選定に当り、業者間の談合防止のための工夫も必要です。
※この定期総会、または、臨時総会において次の事項も承認してもらうと良いでしょう。
1. 設計監理会社は、一般公募入札方式で選考。
設計監理会社は、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で最終候補会社を決定し臨時総会で議案を上程し、承認を受ける。
注意：選考に当っては、設計監理会社の担当者とよく面談をし、特定の工事業者との結び付いていないか? などをよく調べる必要が有ります。
2. 施工工事会社は、一般公募入札方式で行なう。
施工工事会社も同様に、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で 最終候補会社を決定し臨時総会で討議し、承認を受ける。
注意：一般公募入札に応募された施工工事会社名を臨時総会議案要領を通知するまで一般公開しないことが大切です。理事長・副理事長・修繕委員長までに止めておかないと選考の過程で業者名が外部に漏れ、談合防止ができ無いことがあります。
3. 管理会社は、・・・一般入札の一業者として
管理会社は、施工工事会社として一般入札の一業者として入札への参加資格を与えることは、特に問題は、ありません。
注意：設計監理会社、施工工事会社の相見積りの回収は、理事長が行い、理事会・修繕委員会で開封をして会議上で見積り金額を発表する。入札業社名を発表する時は、一般的にA社・B社・C社・・・・として業者名を伏せる方法がベストです。比較検討した後、数社の候補社を選定しプレゼテーションを実施します。
以上のことを進めるに当り、自分達で進めていくのに自信が無い場合は、中立の相談者を入れても良い。近年は、マンション管理士を利用し、色々と相談しながら進める場合が多い。但し、建築士系列のマンション管理士の中には、特定の業者と結びつき、傘下の建設業者などを推薦する事が間々あるので注意が必要であります。建築士系列のマンション管理士は、出来るだけ避けておいた方が後々、色々と疑惑が発生しない。
現場下見等の立会いには、理事会役員・修繕委員会役員が2名以上参加することが必要であります。どうしても理事会役員・修繕委員会役員が現場下見の立会いが出来ない場合は、マンション管理士と契約をして依頼するのも一つの方法であります。
進め方・その4・・・設計監理会社について
設計監理会社は、一般公募を行い理事会・修繕委員会で検討の上、最終候補会社1社を決定する。
1. 工事仕様書を元に相見積書を期限までに回収する。
2. 相見積書は、理事長が回収し、理事会・修繕委員会で開封を行なう。
(マンションの規模によって相見積りの業者数が変わります。目安として、50戸〜150戸=5社〜8社、150戸以上＝7社〜10社位が必要)・・・・業者数が多いほど談合の防止策になります。
進め方・その5・・・臨時総会を開催
臨時総会を開催し、選考した経緯を説明し設計監理会社の承認を受ける。
臨時総会に於いて承認された設計監理会社に、工事仕様書を元に工事施工図面を作成してもらう。
『計画〜完了までの進め方・その6以降の記事は、次回に致しますので次回も見て頂けますと嬉しいです。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/ MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
参照
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』は、ホームページの『広報(情報)』に有ります。
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO2
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進め方・その1・・・劣化診断について
躯体の劣化診断は、大規模修繕工事の1年以上前に建物全体の劣化診断を行い、工事内容と総工事費の概算を確認しましょう。劣化診断は、管理会社に依頼するか、設計監理会社に依頼するかは、理事会・修繕委員会で決議すればよいでしょう。 (劣化診断は無料もあり、交渉次第) 劣化診断書の作成期間は、3〜4ヶ月かかります。
※劣化診断を実施する際にゴンドラを使用して各戸のバルコニーの劣化情況を調査する場合は、ゴンドラ費用が莫大に掛かるので各戸よりアンケートを取り、劣化の状況により各戸の中を通してもらい各戸のバルコニーの劣化情況を調査すると劣化診断費用は、少額で済ませることが出来ます。
但し、劣化が大規模に進んでいると思われる場合は、精密な調査が必要かも知れません。
進め方・その2・・・住民説明会について
大規模修繕工事の工事仕様書と工事概算費用が確定したら、住民説明会を開き工事仕様内容の説明会を行います。劣化診断書の内容説明は、劣化診断を行なった会社にしてもらいます。
進め方・その3・・・臨時総会を開催
定期総会、または、臨時総会を開催し大規模修繕工事の予算の承認が必要となります。同時に工事着工時期も決議しておく必要が有ります。
業者等の選定に当り、業者間の談合防止のための工夫も必要です。
※この定期総会、または、臨時総会において次の事項も承認してもらうと良いでしょう。
1. 設計監理会社は、一般公募入札方式で選考。
設計監理会社は、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で最終候補会社を決定し臨時総会で議案を上程し、承認を受ける。
注意：選考に当っては、設計監理会社の担当者とよく面談をし、特定の工事業者との結び付いていないか? などをよく調べる必要が有ります。
2. 施工工事会社は、一般公募入札方式で行なう。
施工工事会社も同様に、一般公募入札を行ない相見積りの回収した後、理事会・修繕委員会で 最終候補会社を決定し臨時総会で討議し、承認を受ける。
注意：一般公募入札に応募された施工工事会社名を臨時総会議案要領を通知するまで一般公開しないことが大切です。理事長・副理事長・修繕委員長までに止めておかないと選考の過程で業者名が外部に漏れ、談合防止ができ無いことがあります。
3. 管理会社は、・・・一般入札の一業者として
管理会社は、施工工事会社として一般入札の一業者として入札への参加資格を与えることは、特に問題は、ありません。
注意：設計監理会社、施工工事会社の相見積りの回収は、理事長が行い、理事会・修繕委員会で開封をして会議上で見積り金額を発表する。入札業社名を発表する時は、一般的にA社・B社・C社・・・・として業者名を伏せる方法がベストです。比較検討した後、数社の候補社を選定しプレゼテーションを実施します。
以上のことを進めるに当り、自分達で進めていくのに自信が無い場合は、中立の相談者を入れても良い。近年は、マンション管理士を利用し、色々と相談しながら進める場合が多い。但し、建築士系列のマンション管理士の中には、特定の業者と結びつき、傘下の建設業者などを推薦する事が間々あるので注意が必要であります。建築士系列のマンション管理士は、出来るだけ避けておいた方が後々、色々と疑惑が発生しない。
現場下見等の立会いには、理事会役員・修繕委員会役員が2名以上参加することが必要であります。どうしても理事会役員・修繕委員会役員が現場下見の立会いが出来ない場合は、マンション管理士と契約をして依頼するのも一つの方法であります。
進め方・その4・・・設計監理会社について
設計監理会社は、一般公募を行い理事会・修繕委員会で検討の上、最終候補会社1社を決定する。
1. 工事仕様書を元に相見積書を期限までに回収する。
2. 相見積書は、理事長が回収し、理事会・修繕委員会で開封を行なう。
(マンションの規模によって相見積りの業者数が変わります。目安として、50戸〜150戸=5社〜8社、150戸以上＝7社〜10社位が必要)・・・・業者数が多いほど談合の防止策になります。
進め方・その5・・・臨時総会を開催
臨時総会を開催し、選考した経緯を説明し設計監理会社の承認を受ける。
臨時総会に於いて承認された設計監理会社に、工事仕様書を元に工事施工図面を作成してもらう。
『計画〜完了までの進め方・その6以降の記事は、次回に致しますので次回も見て頂けますと嬉しいです。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/ MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
参照
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』は、ホームページの『広報(情報)』に有ります。
賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO1
賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !!
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO1
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ほぼ12年ごとに行なわれる大規模修繕工事は、管理会社又は設計管理会社に丸投げ して行なうか、理事会・修繕委員会が中心になって行なうか、によって総工事費が30%〜40%もの格差が出ます。理事会が汗をかいたら、汗をかいた分だけ修繕積立金を節約できる訳です。
修繕積立金は、区分所有者1戸1戸の財布のお金から支払うことになると云うことを認識しなければなりません。住民によっては、一度支払ったしまった修繕積立金は、税金でも使う感じで非常に無関心な人がかなり多くいるように思えます。自分達のお金は、1円たりとも無駄に使わないという気持ちが大切です。
大規模修繕工事は、理事会・修繕委員会が中心になって実施することが最も得策文字色だと思われます。知識が無い、経験が無い、多忙で時間が無いなどと云って管理会社又は設計管理会社に丸投げしてしまうと、後々区分所有者全体に修繕積立金の負担が重くのしかかって来ます。工事後に修繕積立金の値上げとか、工事前に不足金の一時金徴収などが発生します。このことは、区分所有者全員がしっかり認識しておかなければなりません。
大規模修繕工事が間近になってから工事費が何千万円足りないので一時金として一戸当り50万〜100万円出してもらうことに成ります。と云われて始めて総会で大騒ぎになっているマンションの話しは、珍しく有りません。
特に、第2回目・大規模修繕工事は、第1回目・大規模修繕工事の2倍以上の費用が掛かります。それは、マンションの設備(インターホン・エレベーター・防火設備・貯水層・排水管・その他諸々)の改修・交換などがある為です。
大規模修繕工事の『計画〜完了までの進め方』については、次回にいたしますので是非見て下さい。これから大規模修繕工事を計画しているマンションには、大変参考になると思います。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/ MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
参照
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』は、ホームページの『広報(情報)』に有ります。
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賢い大規模修繕工事の進め方を伝授 !! NO1
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ほぼ12年ごとに行なわれる大規模修繕工事は、管理会社又は設計管理会社に丸投げ して行なうか、理事会・修繕委員会が中心になって行なうか、によって総工事費が30%〜40%もの格差が出ます。理事会が汗をかいたら、汗をかいた分だけ修繕積立金を節約できる訳です。
修繕積立金は、区分所有者1戸1戸の財布のお金から支払うことになると云うことを認識しなければなりません。住民によっては、一度支払ったしまった修繕積立金は、税金でも使う感じで非常に無関心な人がかなり多くいるように思えます。自分達のお金は、1円たりとも無駄に使わないという気持ちが大切です。
大規模修繕工事は、理事会・修繕委員会が中心になって実施することが最も得策文字色だと思われます。知識が無い、経験が無い、多忙で時間が無いなどと云って管理会社又は設計管理会社に丸投げしてしまうと、後々区分所有者全体に修繕積立金の負担が重くのしかかって来ます。工事後に修繕積立金の値上げとか、工事前に不足金の一時金徴収などが発生します。このことは、区分所有者全員がしっかり認識しておかなければなりません。
大規模修繕工事が間近になってから工事費が何千万円足りないので一時金として一戸当り50万〜100万円出してもらうことに成ります。と云われて始めて総会で大騒ぎになっているマンションの話しは、珍しく有りません。
特に、第2回目・大規模修繕工事は、第1回目・大規模修繕工事の2倍以上の費用が掛かります。それは、マンションの設備(インターホン・エレベーター・防火設備・貯水層・排水管・その他諸々)の改修・交換などがある為です。
大規模修繕工事の『計画〜完了までの進め方』については、次回にいたしますので是非見て下さい。これから大規模修繕工事を計画しているマンションには、大変参考になると思います。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
事務局 田村 静雄
http://aichi.mansionkanrikumiai.net/ MAIL： aichi@mansionkanrikumiai.net
参照
『大規模修繕工事タイムスケジュール』 及び 『作業内容』は、ホームページの『広報(情報)』に有ります。
長期修繕計画表は、何故必要なのか?
長期修繕計画表
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長期修繕計画表は、5年おきに見直しが必要 !!
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マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図る
ためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが
重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づい
た修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。
長期修繕計画表は、区分所有者に取って管理規約の次に大切な物と考
えます。長期修繕計画表が作成されていないマンションがよく相談を受け
ます。また、作成されていてもマンション購入時に渡されて依頼その後の
10年以上過ぎても一度も見直しがされていないケースが多いようです。
マンションは、一戸建てと違い、色々な建築基準法・消防法により安全
な生活環境を守るために様々の設備が設置されています。その設備は、総
て耐用年数があり、耐用年数に応じて改修工事を行わなければならない。
マンションの設備等の耐用年数
1. 屋上防水 12〜15年
2. バルコニー防水 12〜15年
3. 外壁塗装 12〜15年
大 4. 上げ裏塗装(天井) 12〜15年
規 5. 目地・建具廻りコーキング取替え 12〜15年
模 6. フェンス・電気盤設備塗装 12〜15年
修 7. 外部鉄部塗装 4〜5年
繕 8. 供用部通路ジュウタン取替え 20〜25年
工 9. 供用部通路壁紙貼り替え 20〜25年
事 10. 貯水層塗装 15〜20年
関 11. タイル浮き補修 12〜15年
係 12. タイル全面張替え 30〜35年
13. アルミ手摺皮膜塗装 20〜25年
14. アルミ手摺取替え 40〜50年
1. 照明器具取替え(建屋内) 15〜20年
電 2. 照明器具取替え(屋外) 12〜17年
機 3. テレビ共聴設備取替え 20〜25年
4. 電機盤類取替え 20〜25年
給 1. 貯水槽内部塗装 20〜25年
水 2. 給水・排水各ポンプ取替え 15〜20年
3. 給水・排水各ポンプオーバホール 10〜15年
排 1. 雑排水管補修(内面に皮膜加工) 20〜25年
水 2. 雑排水管取替え(鉄管) 20〜25年
1. 消火設備取替え 25〜30年
消 2. 泡消火設備取替え 25〜30年
防 3. 警報設備取替え 25〜30年
4. 非難器具取替え 25〜30年
1. インターホン取替え 15〜20年
機 2. エレベター取替え 30〜35年
械 3. 機械駐車場取替え 25〜30年
4. 自家発電機取替え 30〜35年
上記の一覧表に記載されていない小さな設備がまだまだ有ります。
マンションを60年〜100年間維持管理していく為には、多額の費用が必要
とされる。
長期修繕計画表は、35年分の計画表を作成し、常に年度ごとまで貯蓄
されているかどうかを確認しておかないといざ必要となった時には不足金
を一時金を徴収するか、金融機関から借入れをしなければ成らなくなる。
このように陥っているマンションの話は、珍しく有りません。
管理費・修繕積立金の値上げをできる限り避ける為には、毎月の管理費
の経費節減に徹することだと思う。
当『マンション管理組合ネットワーク・愛知』では、毎月の情報交換会
を開催し、それぞれのマンションの悩み・改善策などの情報交換を行って
おります。関心の持たれました理事の方、区分所有者の方であれば自由に
参加できます。ホームページから申込みをして一度参加してみて下さい。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
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長期修繕計画表は、5年おきに見直しが必要 !!
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マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図る
ためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが
重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づい
た修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。
長期修繕計画表は、区分所有者に取って管理規約の次に大切な物と考
えます。長期修繕計画表が作成されていないマンションがよく相談を受け
ます。また、作成されていてもマンション購入時に渡されて依頼その後の
10年以上過ぎても一度も見直しがされていないケースが多いようです。
マンションは、一戸建てと違い、色々な建築基準法・消防法により安全
な生活環境を守るために様々の設備が設置されています。その設備は、総
て耐用年数があり、耐用年数に応じて改修工事を行わなければならない。
マンションの設備等の耐用年数
1. 屋上防水 12〜15年
2. バルコニー防水 12〜15年
3. 外壁塗装 12〜15年
大 4. 上げ裏塗装(天井) 12〜15年
規 5. 目地・建具廻りコーキング取替え 12〜15年
模 6. フェンス・電気盤設備塗装 12〜15年
修 7. 外部鉄部塗装 4〜5年
繕 8. 供用部通路ジュウタン取替え 20〜25年
工 9. 供用部通路壁紙貼り替え 20〜25年
事 10. 貯水層塗装 15〜20年
関 11. タイル浮き補修 12〜15年
係 12. タイル全面張替え 30〜35年
13. アルミ手摺皮膜塗装 20〜25年
14. アルミ手摺取替え 40〜50年
1. 照明器具取替え(建屋内) 15〜20年
電 2. 照明器具取替え(屋外) 12〜17年
機 3. テレビ共聴設備取替え 20〜25年
4. 電機盤類取替え 20〜25年
給 1. 貯水槽内部塗装 20〜25年
水 2. 給水・排水各ポンプ取替え 15〜20年
3. 給水・排水各ポンプオーバホール 10〜15年
排 1. 雑排水管補修(内面に皮膜加工) 20〜25年
水 2. 雑排水管取替え(鉄管) 20〜25年
1. 消火設備取替え 25〜30年
消 2. 泡消火設備取替え 25〜30年
防 3. 警報設備取替え 25〜30年
4. 非難器具取替え 25〜30年
1. インターホン取替え 15〜20年
機 2. エレベター取替え 30〜35年
械 3. 機械駐車場取替え 25〜30年
4. 自家発電機取替え 30〜35年
上記の一覧表に記載されていない小さな設備がまだまだ有ります。
マンションを60年〜100年間維持管理していく為には、多額の費用が必要
とされる。
長期修繕計画表は、35年分の計画表を作成し、常に年度ごとまで貯蓄
されているかどうかを確認しておかないといざ必要となった時には不足金
を一時金を徴収するか、金融機関から借入れをしなければ成らなくなる。
このように陥っているマンションの話は、珍しく有りません。
管理費・修繕積立金の値上げをできる限り避ける為には、毎月の管理費
の経費節減に徹することだと思う。
当『マンション管理組合ネットワーク・愛知』では、毎月の情報交換会
を開催し、それぞれのマンションの悩み・改善策などの情報交換を行って
おります。関心の持たれました理事の方、区分所有者の方であれば自由に
参加できます。ホームページから申込みをして一度参加してみて下さい。
マンション管理組合ネットワーク・愛知
水道メーター交換工事とは ?
水道メーター交換
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遠隔集中検針方式と普通検針方式について検証
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戸数の多いマンションの水道メーター検針方式は、平成１2年以前に設置されたものは、
総て遠隔集中検針方式が使用されています。この方式は、全戸の水道メーターからの配線
を通り遠隔集中検針監視盤に使用数量(個別に)が表示されるようになっています。水道局の
水道メーター検針者の方が個々のメーターボックスを検針に回らなくても良いようになっている。
平成１2年に名古屋市水道給水条例が変わり、新しく普通検針方式が大型のマンションでも
利用できるようになりました。
遠隔集中検針方式から普通検針方式に変更するためには、最初だけ多額の費用が掛かります。
※遠隔集中検針方式のメーター交換は、８年ごとに1戸当り4〜５万円の費用が掛かります。
※普通検針方式のメーター交換は、最初の工事費のみ1戸当り8万円前後の費用が掛かります。
(以後8年ごとのメーター交換費用は、水道局が全額負担で行なわれる為費用は一切掛からない)
私は、今回のメーター交換工事で大変不思議なことに気が付きました。
相見積もりを依頼された業者は、現場の下見をしているにも係わらず水道局の担当者の所に工事
の図面と申請書をもらいに行くそうです。工事の受注が決定してからでも良いと思うが・・・・それと
もう一つ分かったことは、区内の指定業者は、総て指定水道工事店共同組合に加入している。組合員は、皆んな顔なじみの業者と云われている。
他のマンションなどから聞くと、『区内の業者だけの相見積もりだとほとんど、どの業者の見積もり
を見ても見積もり金額にあまり差がない金額の見積もりが出てきた』と聞かされていました。
今回、私共は、色々な区の指定業者から相見積もりを6社ほど取り寄せました。
談合防止策が成功したのか、下記のような見積もりが出てきました。
1. 水道メーター(普通方式)取替え工事・相見積り金額
業 者 名 見積り金額 ―値引き金額 ＝ 支払い金額
1. A 社 10,280,860円 −240,860円 ＝9,800,000円(税別)
瑞穂支部指定工事店 1戸当り84,482円
2. B 社 12,610,000円−3,610,000円 ＝9,000,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り77,586円
3. C 社 7,965,000円 0円 ＝7,965,000円(税別)
東支部指定工事店 1戸当り68,663円
4. D 社 7,272,925円 −272,925円 ＝7,000,000円(税別)
千種支部指定工事店 1戸当り60,344円
5. E 社 6,997,000円 −497,000円 ＝6,825,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り58,836円
6. F 社 6,261,190円 −611,190円 ＝5,650,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り48,706円
7. G 社 現場下見済 見積り提出辞退
北支部指定工事店
2. 水道メーター(遠隔検針方式)取替え工事・相見積り金額
業 者 名 見積り金額 ―値引き金額 ＝ 支払い金額
1. A 社 3,758,100円 −258,100円 ＝3,500,000円(税別)
瑞穂支部指定工事店 1戸当り30,172円
2. B 社 7,580,000円−2,080,000円 ＝5,500,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り47,413円
3. C 社 6,316,000円 0円 ＝6,316,000円(税別)
東支部指定工事店 1戸当り54,448円
4. D 社 11,000,000円−5､800,000円 ＝5,200,000円(税別)
千種支部指定工事店 1戸当り44,827円
5. E 社 3,879,000円 −279,000円 ＝3,600,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り31,034円
6. F 社 7,678,640円−4,198,640円 ＝3,480,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り30,000円
7. G 社 現場下見済 見積り提出辞退
北支部指定工事店
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遠隔集中検針方式と普通検針方式について検証
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戸数の多いマンションの水道メーター検針方式は、平成１2年以前に設置されたものは、
総て遠隔集中検針方式が使用されています。この方式は、全戸の水道メーターからの配線
を通り遠隔集中検針監視盤に使用数量(個別に)が表示されるようになっています。水道局の
水道メーター検針者の方が個々のメーターボックスを検針に回らなくても良いようになっている。
平成１2年に名古屋市水道給水条例が変わり、新しく普通検針方式が大型のマンションでも
利用できるようになりました。
遠隔集中検針方式から普通検針方式に変更するためには、最初だけ多額の費用が掛かります。
※遠隔集中検針方式のメーター交換は、８年ごとに1戸当り4〜５万円の費用が掛かります。
※普通検針方式のメーター交換は、最初の工事費のみ1戸当り8万円前後の費用が掛かります。
(以後8年ごとのメーター交換費用は、水道局が全額負担で行なわれる為費用は一切掛からない)
私は、今回のメーター交換工事で大変不思議なことに気が付きました。
相見積もりを依頼された業者は、現場の下見をしているにも係わらず水道局の担当者の所に工事
の図面と申請書をもらいに行くそうです。工事の受注が決定してからでも良いと思うが・・・・それと
もう一つ分かったことは、区内の指定業者は、総て指定水道工事店共同組合に加入している。組合員は、皆んな顔なじみの業者と云われている。
他のマンションなどから聞くと、『区内の業者だけの相見積もりだとほとんど、どの業者の見積もり
を見ても見積もり金額にあまり差がない金額の見積もりが出てきた』と聞かされていました。
今回、私共は、色々な区の指定業者から相見積もりを6社ほど取り寄せました。
談合防止策が成功したのか、下記のような見積もりが出てきました。
1. 水道メーター(普通方式)取替え工事・相見積り金額
業 者 名 見積り金額 ―値引き金額 ＝ 支払い金額
1. A 社 10,280,860円 −240,860円 ＝9,800,000円(税別)
瑞穂支部指定工事店 1戸当り84,482円
2. B 社 12,610,000円−3,610,000円 ＝9,000,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り77,586円
3. C 社 7,965,000円 0円 ＝7,965,000円(税別)
東支部指定工事店 1戸当り68,663円
4. D 社 7,272,925円 −272,925円 ＝7,000,000円(税別)
千種支部指定工事店 1戸当り60,344円
5. E 社 6,997,000円 −497,000円 ＝6,825,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り58,836円
6. F 社 6,261,190円 −611,190円 ＝5,650,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り48,706円
7. G 社 現場下見済 見積り提出辞退
北支部指定工事店
2. 水道メーター(遠隔検針方式)取替え工事・相見積り金額
業 者 名 見積り金額 ―値引き金額 ＝ 支払い金額
1. A 社 3,758,100円 −258,100円 ＝3,500,000円(税別)
瑞穂支部指定工事店 1戸当り30,172円
2. B 社 7,580,000円−2,080,000円 ＝5,500,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り47,413円
3. C 社 6,316,000円 0円 ＝6,316,000円(税別)
東支部指定工事店 1戸当り54,448円
4. D 社 11,000,000円−5､800,000円 ＝5,200,000円(税別)
千種支部指定工事店 1戸当り44,827円
5. E 社 3,879,000円 −279,000円 ＝3,600,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り31,034円
6. F 社 7,678,640円−4,198,640円 ＝3,480,000円(税別)
北支部指定工事店 1戸当り30,000円
7. G 社 現場下見済 見積り提出辞退
北支部指定工事店
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