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総会・理事会の議事録の保管期間は、何年ですか?

総会・理事会の議事録の保管期間は、何年ですか?

 こんな質問が時々、訪問した管理組合の理事長さんから有りました。
 管理規約や総会・理事会の議事録は、その保管責任者や保管場所について法の定めが有りますが、保管期間については何ら規定が有りません。

 それでは、保管すべき期間は、何年が妥当かを考えた場合、区分所有者や管理組合に取って大切な建物等の維持管理に必要な事項、守らなくてはならない事項が記録されている訳ですから管理組合が存続する限り永久に保存する必要が有ります。
 また、総会に関わる出席確認書、委任状、議決権行使書等は、必ずしも永久保存の必要性ないと考えられる。せいぜい数年の保存期間で良いでしょう。
 いずれにしても、管理規約や総会・理事会の議事録は、重要書類なので、管理組合の規約等で保存期間等を定めることが望ましいと思われます。

 この他にも管理組合として保存すべき書類等が有ります。一例を表示しますので参考にして下さい。
 また、保存期間経過後の書類等は、理事会の決定により廃棄処分する ようにした方が良いでしょう。

書類の保存期間の一覧

書  類  名     保存期間
総会議案書     永久保存
委任状及び議決権行使書  4年~6年
出席者確認書     4年~6年
全員合意の書面     永久保存
総会議事録     永久保存
理事会議事録    永久保存
登記に関する書類    永久保存
管理規約・細則・規定    永久保存
訴訟に関する記録      永久保存
各種の契約書         永久保存
リース物件の契約書     10-15年
マンション総合保険証書   10-15年
借入金に関する書類     完済まで
預金・有価証券に関する物 換金まで
管理費の決算に関する物 10―15年
各種委員会の記録     永久保存
管理費の収納に関する物 10―15年
陳情・請願に関する書類  永久保存
業務の委託に関する書類 永久保存
設備保守点検結果報告書 4年―6年
駐車場等の使用契約書  永久保存
竣工図面・その他の図面  永久保存
各種修繕工事の見積書  4年―6年
大規模修繕工事関係書類  永久保存
大規模修繕工事完成図書  永久保存

                         NPO法人・管理組合ネットワーク東京 田村 静雄

連携団体

NPO法人・マンション管理組合ネットワーク東京
http://tokyo.@mansionkanrikumiai.net/

NPO法人・マンション管理組合ネットワーク愛知
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☆管理組合に関係した問題は、上記のホームページの質問・問い合わせコーナより何でも相談して下さい。
丁寧に無料で対応させて頂きます。
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管理組合と町内会(自治会)とは、どう違うの・・・?

管理組合と町内会(自治会)とは、どう違うの・・・? 
 分譲マンションでは、管理組合ごと町内会に加入している所や町内会に誰も加入していない所や数件が町内会に加入している所と様々です。そもそも町内会の加入は、任意加入となってる為、必ず地元の町内会に加入しなければならないという訳ではありません。

 とある管理組合の総会の席で、「地元の町内会に加入していないと大災害になった時に学区の避難場所に避難した場合に救援物資の配給の対象にならないと聞いたがそのようなことが有るのですか」 という質問をした区分所有者がいました。
 そんなことが有るのかを区役所に行って確認して来ました所、「避難所に来た人には、町内会に加入に関係なく全員に救援物資は、均等に配給される」ということでした。
 「もしそのような決まりがあった場合は、旅行者や遊びに来た親戚の方や学生さんには困ったことになってしまいますよね!」 という事でした。

 町内会の子供会での行事に無加入の家庭の子供さんは、行事に参加できませんので子供会だけに加入している場合が有ります。子供さんが大きくなって子供会に関係なくなった時に子供会を脱会しているようです。

 管理組合によっては、理事会と自治会が存在し、マンション内で権利権限の争いになっているケースもあり相談を受けたことが有ります。

 管理規約の細則に自治会の目的と役目を決めていない場合に色々な問題に繋がっていくのではないかと思います。

 分譲マンションには、管理組合という組織が有るのであえて組合内に自治会という組織を置かずに役員の中から自治会担当理事を決めて、公的機関からの通達・お知らせなどを受け取りブロックごとに居住者で回覧する。(仕組みは、町内会と同様に行う)
 このような方法で特に町内会費(自治会費)は、徴収しなくても管理費の中で補える。
市役所または区役所に○○○町内会(○○○自治会)として申請をしておくと良い。
 自治会担当理事は、年に1回~2回・住民集会(賃貸人を含む)を開催したり、理事会と連携して親睦会などを行うと住みやすいマンションになることでしょう。


管理組合と町内会(自治会)の相違点

             管 理 組 合    町 内 会(自 治 会)

目 的     組合員の共有財産と、共同生活の     住民相互の親睦と地域生活の向上を
        秩序維持という二つの目的を持って     目的とした任意の団体。
        運営され、法的にも認知されている
         団体。

構 成    区分所有者(組合員)により構成。       居住者(賃貸人を含む)により構成。

加 入    加入するかどうかの自由がなく、当然     居住者であれば町内会(自治会)に
      に加入しているとの構成がとられていま     加入するかどうかは、本人の自由意思
      す。(区分所有者である限り離脱できない)   で任意加入が原則。

運 営   組合費、管理費、修繕積立金などに       町内会(自治会)の規則等。
資 金   より運営。           
        
主な準   区分所有法、管理組合の管理規約等。    町内会(自治会)の規則等。
拠法規                               会則で組織の目的、業務の内容、構成員
                                    などについて規定。


 インターネットにこんな記事がありました。投稿日時:2014/03/26

 昨年150戸程度の規模の中古マンションを購入し一人暮らしをしているアラフォー女です。
 長く実家暮らし、その後まったく近所づきあいのない単身用アパートに数年住み、
ある意味初めて自分で所帯を構えた?という感じです。
購入したからには長く住まうわけですので、独身とはいえまわりの空気を読んで必要なおつきあいはしていきたいと考えています。
 そんな気持ちで入居して間もなく新築当時から住まわれている方とお話する機会があり、誘われてことわりにくく...というのもあり自治会に入会しました。

 会員が減ってきていて...というお話もあったので・・
会費としては、たいした金額でもないですし頭数としてでも役に立てばと、「勤めてるのでお役に立てるかわかりませんが...」と行事ごとなどの参加は難しいことを遠回しに伝えつつ(実際その後数回あったイベントには参加していません)の入会です。

 とはいえ、会員であるからには、役員がいずれまわってくるわけで...
しかも、うすうすわかってはいましたが自治会の活動は、全般的に子供がいない者にはあまりご縁がないものが多い気もしてきて、その上役員を担当してまで入会している必要あるのかな...と。

 誘われた方ともそれっきり交流はなく(フルタイム勤務なので特定の方との交流の機会がありません)、何度か顔を合わせたときは私のことをもう覚えていなかったようです;
 私としては、住んでいくからにはよりよい住環境を保っていきたいので、そういう意見を言うためにもそういう場には参加したいと思っていました。
 もし、私の目的がそれだけであれば管理組合の総会などにきちんと参加し、日頃ルールを守り、住人との挨拶を欠かさず...というだけで十分なのでしょうか?

 管理組合と自治会の違い等についても検索して調べましたが、管理組合と自治会の統合を考えているところもあったりなかなか解釈が難しかったので質問しました。
 快適に暮らしていくためには管理組合、管理人、そして日頃の住人同士のおつきあいをきちんとしていればいいのか、
 自治会は、独身者はムリに入会している必要はないのか、当然そのマンションごとの違いもあるとは思いますがみなさんのところについて、また一般論として参考にお聞かせいただければと思います。

                                         ネットワーク東京  田村 静雄
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定期総会で議題に無い、緊急動議を決議することが可能か?

定期総会で議題に無い、緊急動議を決議することが可能か
 あるマンションの理事長からの相談です。
臨時総会に於いて、第1号議案で管理会社の変更の審議に入ろうとした所、突然緊急動議を提案しますと出席者から発言が有り、議長(理事長)が発言を許すと『理事長の解任動議を提案します』と云われ議長は、戸惑ってしまっている内に何人から賛成!賛成!とやじられ、議題の審議に入れず臨時総会は、中止をせざるを得なくなり議長(理事長)は、臨時総会の打ち切りを告げ閉会してしまいました。

結論:緊急動議は、決議を求めることはできません。区分所有法に違反します。
理由:区分所有法第三十五条には、『集会の招集の通知は、会日より少なくとも二週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない』と記してあり、更に、区分所有法第三十七条において『集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる』と成っております。
※ 区分所有法における集会とは 総会の事を指します。

定期(臨時)総会では、開催案内と議案書に記載されている議案のみが決議の対象となります。議案書は、全区分所有者に対し配布し、予定されている定期(臨時)総会で何を審議するかを事前に知らせ、定期総会で充分意見交換して貰い採決に至る為のものです。
 また、当日都合により定期(臨時)総会に出席できない区分所有者に対し委任状(議決権行使付)を提出して貰い決議の際、有効票数の扱いとされます。

 よって、緊急動議の決議は、欠席者の議決権を無視されてしまう為、議案書に上程されていない議題は、採決を求めることはできません。

 同様に、修正動議も原則は出来ないことになります。但し、軽微な修正動議は可とされているようです。

それでは、緊急動議が出た場合、どう対処すればよいのでしょうか?

 議案書に「その他」の所で区分所有者より重要な事案を上程された場合は、意見交換をしたのち、理事会に持ち帰り理事会で審議し、改めて臨時総会を開催し賛否を問う決議をすることが必要です。
 その動議が、規約に規定してあり理事会で判断できる案件なら、理事会内で処理をすればよいのです。

(東京地裁昭和62年4月10日・判決)
ある管理組合の定期総会で議案書に無い議題を決議したものが無効になった裁判事例が有ります。それは、規約改正の議題が議案書に記載されていなかったため、区分所有者が管理組合を相手に、定期総会での決議無効確認の裁判を起こした事例で、裁判所は、「この議題の総会決議は、無効である」としました。

★普通決議と特別決議の違いについて

1. 普通決議:決算承認・予算承認・管理費の変更・修繕積立金の変更・駐車場料金の変更・大規模修繕工事・設備のリニューアル・その他修繕工事・管理会社の変更・等々です。
・・・出席区分所有者数及び議決権数の過半数以上の賛成票で可決

2. 特別決議:規約の改正・建物の増築・設備の撤去等々です。
・・・全区分所有者数及び議決権数の3/4以上の賛成票で可決

                   NPO・ネットワーク東京 アドバイザー 田村 静雄

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☆分譲マンションで抱えいてる困ったこと悩んでいることには、何でも相談に応じておりますので、ホームページよりご相談下さい。相談は、無料で対応しています。


理事会が機能していないマンションは、資産を守れない!

理事会が機能していないマンションは、資産を守れない!! 
 分譲マンションの区分所有者は、管理組合に対して非常に無関心な方達が多く役員のなり手がいなくて困っている。という相談が数多く有ります。
 私達が分譲マンションを購入する時に販売会社から美味しい話をされ、それが頭に有る為に組合運営管理は、管理会社に任せておけばちゃんとやってもらえる。と思っている区分所有者が多くいることが現状で、定期総会でも一般的に出席率が20%ほどしか出席せずほとんどが委任状で済ませているのが現状です。管理組合は、できるだけ多くの組合員で支え合って組織運営をしていかないと何もかもが管理会社にお任せの状態になります。それで本当に良いのでしょうか?

 結局、多額の予算が必要な大規模修繕工事・エレベーターのリニュアル・機械駐車場のリニュアル・インターホンのリニュアル・排水管更生などの時に修繕積立金の不足から一時金を1戸当たり50万・100万円出さないと工事ができないという状態になります。
 一時金を全戸が出せない場合は、金融機関から借り入れをして工事を行うことになります。5年~10年のローンを組んで利息付で返済していかなければなりません。住宅ローンの返済中に管理費+修繕積立金を支払う上に借入金の返済分も合わせて毎月支払わなければならなくなります。このようなマンションは、全国平均で分譲マンションの30%近くに達しています。

  「転ばぬ先の杖」 という諺が有りますが、本当に困ってから行動するのではなく、早めの対策と管理組合の改革が最も有効な方法となります。 「知識不足は、大損をする」という考え方を持ち住民全員で勉強会を開催しながら色々と必要な知識をNPOとかマンション管理士から有効な知識を吸収すべきだと思います。多少の講師料を支払っても後々に何十倍も何百倍にもなって戻って来ます。少額を惜しんで大金を捨てるようなことにならないようにして下さい。

 以上のことから理事会の存在がいかに大切なのかがお分かり頂けたと思います。
理事会が活発に機能(理事長のリーダシップが必要)していると改革・改善がどんどん進んで行きます。このことを成し遂げる為には、住民の意識改革も必要となります。自分達のマンションの資産は、自分たちで守るという意識も必要です。何でも他人任せにしないという住民の意識も必要です。少なくても住民の半数以上の方達が同じ方向を向いてもらえると理事会は、活発な活動組織に生まれ変われます。

 そもそも役員の成り手がいないという問題を良く耳にしますが、入居五年目位からは、役員の選出方法を全員輪番制から半数は推薦制にすべきだと思います。 また、理事長は、3年以上留任しないこと。また、役員の任期を2年とし毎年半数交代にすることも理事会運営が活発にする方法です。

 多くの管理組合で役員手当が支払われていないのが実態です。よって、1年間何も無く無事任期を終えれば自分の役目は、終わると考えている役員が多いほど1年間何も成果が無く1年1年が過ぎていきます。このような状態で10年目・20年目頃に大慌てしている管理組合です。

 マンションの資産は、修繕積立金が常に先々何が有っても心配のないくらい残高が多いほどマンションの価値が高く評価されます。何かの理由でマンションを手放す時に世間相場より高く売ることができます。

 最後に執筆者について説明させて頂きます。
執筆者は、愛知県でNPO法人マンション管理組合ネットワーク愛知を6年間で45回のセミナーで講師をさせて頂きまして数多くの管理組合の理事長さん始め理事の方、区分所有者の方々から沢山の貴重な経験をさせて頂いて来ました。在籍中は、数多くの管理組合の改革に携わってまいりました。執筆者は、関東で管理組合の改革をどのように推進すればよいのか悩まれている理事長さん始め理事の方、区分所有者の方々へ愛知と同様の支援・サポートをしたく1年半前に移住しました。現在は、NPO法人マンションネットワーク東京を設立し活動しております。

 管理組合の改革、大規模修繕工事、また、その他の問題で悩まれておられる理事長さん始め理事の方、区分所有者の方は、気軽に無料相談を試しに受けてみて下さい。できるだけご期待に添える支援・サポートをさせて頂きたいと思っております。

NPO法人マンション管理組合ネットワーク東京
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投稿者 理事長 田村 静雄

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何故?、『修繕・改修工事の履歴リスト』が作成、保存されていないのだろう!

何故?、『修繕・改修工事の履歴リスト』が作成、保存されていないのだろう!

 ほとんどの管理組合で『修繕・改修工事の履歴リスト』が作成し保存されていない。私達においては、マンションの維持管理上議事録と同様に大変大切なものであると思う。築25年以下のマンションは、100年以上使用できる丈夫な建物に成っています。最近の建築マンションでは、200年持ちますと言って販売されているマンションが有ります。

 マンションには、様々の設備が設置されています。建物も経年劣化により大規模修繕工事以外に小規模修繕を必要とするケースが数多くあります。
 特に設備は、耐用年数でリニュアルしなければ機能不全に成ってしまい大変なことに成ってしまいます。先ず、防犯カメラ・自動ドアの装置・揚水ポンプ・インターホン・エレベーター・機械駐車場・排水管・消防設備・テレビの受信設備と配線・電気設備と配線等々が設備の主なものです。

マンションの主な設備の耐用年数 (管理組合の管理設備)
◎防犯カメラ・・・・5~6年    ◎自動ドアの装置・・・15年前後
◎揚水ポンプ・・・・15年前後   ◎インターホン・・・・15年前後
◎エレベーター・・・30年前後   ◎機械駐車場・・・・・30年前後
◎排水管設備・・・・50年前後   ◎消防設備・・・・・・30年前後
◎テレビの受信設備と配線・・・・50年前後
◎電気設備と配線・・・・・・・・50年前後

他にマンションによっては、空調設備・キュービクル(高圧受電設備)・等がある。

 多くの区分所有者は、これだけ多くの設備を耐用年数によりリニュアル(更新)しなければ成らないことを認識していない人がほとんどである。

 すなわち、設備のリニュアルをいつ、いくらで何処の業者に発注したのかを後々の役員が維持管理しやすいように足跡を残しておく必要が有る。
 このようなことは本来、管理理会社が理事会にアドバスしなければ成らない立場にありながら何処の管理組合にも何もアドバイスされていないのが現状です。

 是非、これからでも過去の議事録を検証して、それぞれの設備がいつ、何処の業者にいくらで発注したのかを調べて『修繕・改修工事の履歴リスト』を将来の理事会運営の為に作成して置くと組合活動に非常に役に立つことが多い。理事会が何でもかんでも管理理会社の言うなりに修繕積立金を使わなくてすみます。


NPO法人マンション管理組合ネットワーク愛知
NPO法人マンション管理組合ネットワーク東京 
投稿者 理事長 田村 静雄

テーマ : 住まい
ジャンル : ライフ

理事長の重要性・・・リーダーシップが必要 !!

 理事長の重要性・・・リーダーシップが必要 !!

 筆者は、自分のマンションの管理組合理事長を数回経験してきた。

 その理事長の経験から・・・。

 理事長は、居住者の為により住み心地の良い安心安全な空間と環境を作られるように日々努力しなければならいと思う。

 理事長という職務は、毎日24時間樹を許せない状態がある。何か緊急事態が発生した場合、直ぐ現場に行き初期対応しなければならない。直ぐ状況判断をして色々と関係者に指示を出さなければならない。
 例えば前にこんなことがありました。

 私の住んでいるマンションは、超高層マンションで、管理員は常駐しています。夜の10時過ぎに管理員から『16階の一室で、部屋の中から中廊下に大量の水が溢れ出ているので直ぐ現場に来て欲しい』との連絡がありました。急いで行って見ると、部屋の中から大量の水がどんどん流れ出ているので、インターホンを鳴らしましたが、誰も出て来ません。急いで水道修理業者を呼んで、水道修理業者が来ても修理の仕様がない状態でした。4時間ほどたって住民が帰って来て調べたらところ、台所の下のパイプが破損して水が噴き出していたのです。このマンションの構造は、漏水の水はメーターボックスのところからしか下の階に水が流れて行かないような構造になっている為、16階・15階・14階・13階の中廊下に4~5㎝の水が溜まってしまい大変な出来事となりました。

 例えば火災が発生しようものなら住民は、大混乱を起こすと思う。
このような事は、いつ起こるか分からないので、すぐ連絡が付き、すぐ対応できる理事長がいれば住民は、安心して住んでいることが出来るであろう。

 理事長は、毎月1回理事会を開催し、月次財務の報告と共用部の状況報告・保守点検などの報告をしなければならない。また、住民からの投書内容の対策を検討しなければならない。
 『うちの管理組合は、理事会開催の頻度が少ないので何を言っても対応が本当に遅いので困っている』。というケースもよく聞く話である。

 理事長はじめ理事になった人は、重要な管理組合の運営・管理を任されていることを常々考えながら任期を全うしなければ、あなたのマンションは段々住みにくくなっていくことを自覚して欲しい。

『うちのマンションは住みやすい』と言われる住民の話を聞いているとやはり理事会がしっかり機能している所でした。
いくら対応の良いしっかりした管理会社であっても、しっかりした機能を持った理事会の対応にはかないません。
管理会社から何か言われてから動くようであれば、どうしても対応が遅くなり、細かな点まで気が回らなくなり、結果、マンションの管理の質がどんどん下がって行ってしまう。

 理事長がリーダーシップを発揮できなかったり、理事会が強くなれなかったりするのは、任期が1年でようやく慣れたころに次の理事に代わってしまうという事と、輪番制である場合の為仕事で多忙な人にも強勢的に理事を引き受けさせる所に問題がある。
理事の選出は、輪番制をやめ、ブロック内で話し合い、適した人を理事に決めていかないと、管理組合に無関心な人ばかりが理事になった場合は、最悪なことになってしまう。
その結果、管理会社に過度に依存をし、管理会社に好き放題にされてしまうようなことに成らないようにしなければならない。

 国土交通省は、理事の任期は、2年で半数交代が望ましいという指針を発表している。しかし管理会社からこのことを理事会に伝えられ、この指針に沿って管理規約を変更している管理組合は、非常に少ない。ほとんど無いに近い。
何故ならば、管理会社は、理事会が知識豊富になり強くなると、彼らの思い通りに管理がやりにくくなるからである。
(管理会社の中には、数は少ないが非常に良心的な管理会社があることも申し添えておく)

 理事長や理事になったら色々な業者に接触をし、彼らにいろいろ質問をして情報収集をし、知識を蓄えると良い。
 又、時間があればマンション管理に関する書籍を購入したり、図書館に行きマンション管理に関する図書を借りてきたりして勉強して欲しい。中央図書館に行けば、マンション管理に関する図書はたくさんあるはずである。
 管理組合でマンション管理に関する書籍を購入し、理事の間で廻し読みするのも良い方法である。

 マンション管理組合の交流会などに参加し、他のマンションの実情を勉強し、良い方法があれば自分のマンションの管理運営に取り入れるのも極めて有効な方法である。

 マンション管理に関する知識不足は、自分の住んでいるマンションにとって最大の損失であることを役員になった人はよく認識して欲しい。
本当に忙しくて仕事が忙しくてどうしても時間がまったく取れない人は、そうは多くいないはずである。忙しいと言っている多くの人は、計画性が無く時間の使い方が下手なのではないかと思う。

 マンションを購入した人は、他人とあまり係わりたくないのでマンション住まいを選択したと言う人も多いと思うが、自分達のマンションの資産管理くらいは、あまり他人任せにしない方が先々で困らないと思う。
私共の「マンション管理基礎セミナー&交流会」に参加された方々の多くは、「もっと早くに参加して勉強しておけば良かった」と言っています。

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テーマ : 暮らし・生活
ジャンル : ライフ

分譲マンションにおける動力の電気料金の削減事例

分譲マンションにおける動力の電気料金の削減事例

 以下は、中部電力管内の某マンション(ネットワーク愛知正会員)における電気料金(低圧電力料金)の削減事例です。

(平成24年の契約単価に基づく計算
  
現状契約(負荷設備契約)
(通常のブレーカー使用)
推奨契約(主開閉器契約)
(電子ブレーカー使用)
月額基本料金 32Kw 36,691円 18Kw  18,673円 (差額)18,018円
電力量料金  夏季(7~9月)12.27円/kWh その他季(10月~6月) 11.16円    として計算
      (エレベーター2機 揚水ポンプ2台 業務用エアコン1台)

※ このマンションでは、主開閉器契約とすることにより53アンペアのブレーカーを設置し、18 kwの契約が可能となり、月間 18,018円、年間216,216円の基本料金が削減となりました。


 上の事例を見てわかるように、電子ブレーカーを使用することにより基本料金を下げることが出来るのです。10年でなんと200万円以上も管理費の削減となる勘定です。

 電気と聞いただけで頭が痛くなる人は 電子ブレーカーを使用し、低圧電力の契約を『負荷設備契約』から『主開閉器契約』に変更するだけで電気料金が安くなる と覚えておいてください。



★主開閉器契約とは? 負荷設備契約とは? 電子ブレーカーとは?
★契約方法を変えるだけでどうして基本料金を下げることが出来たのか?
★基本料金を下げるのに電子ブレーカーを使用しなければいけないのか?
 ・主開閉器契約

 最大電流を制限できる契約主開閉器(電子ブレーカー)の容量をもとに、契約電力を算定します。複数の動力設備を同時にご使用されないなど、稼働率が低いマンションなどでは特に有効です。



 ・負荷設備契約

 設備の機器容量(kW)を合計して決定しています。24時間、同時にフル稼働することを前提にした契約です。一般には工場、コンビニなどのように長時間、設備をフル稼働する場合に有利な契約です。



 ・一般的なブレーカーと電子ブレーカーの違い

 ブレーカーは安全装置として、想定した以上の電力が流れるとバイメタルと呼ばれる金属板が熱によって湾曲することで、スイッチが入り電流を遮断する仕組みです。

 また、一般的なブレーカーは、JIS規格で性能を規定されています。
例えば、想定した電流が125%流れた場合には、1時間以内に遮断するといったルールです。これは、裏を返せば、1分後に遮断しても良いし、1時間ギリギリでもいいということになります。

しかし、金属板が発熱することで作動するブレーカーの場合、使用する気温の違いを考慮し、1時間ギリギリで作動するブレーカーは作ることができません。
結果、早く落ちるように設計されているのです。

ここがポイントです。

普通のブレーカーは1時間ギリギリで落とすことはできず、気温によって、同じ電気の使用量でも落ちる時もあれば、落ちない時もあるといったタイムラグが発生します。
したがって、一般のブレーカーを使う場合は、余裕をかなり持たせた想定で「主開閉器契約」をする必要性があり、こうした要因から、自ずと料金を引き下げる効果が低くなってしまいます

 一方、電子ブレーカーは、熱によって作動させるのではなく、コンピュータで制御し、JIS規格ギリギリの制限時間近くまで使った場合に落とすように設計されています。つまり、一般の熱で作動するブレーカーと比較すれば、使用する想定電流を低く契約することができ、結果料金を引き下げることができるというわけです。


万が一電子ブレーカーが壊れたら電気が止まるのではないのか? 「エレベーターに閉じ込められたら困る」 と言う疑問を持つ人がいるかもしれません。
 しかし、
電子ブレーカーが壊れると言う事は 作動しなくなる、つまり、電気が遮断されるのではなく、電気を遮断することが出来なくなると言う事です。従って、壊れても電気は止まらないので心配はありません。 
万が一壊れても良いように、今までのブレーカーもつけておけばよいのです。 

いわゆる「電気料金削減コンサルタント」と称する人達を通じて、電子ブレーカーを購入することはやめたほうが良いでしょう。彼らは、マンション管理組合から、削減した電気料金の何割という形でコンサルタント手数料を要求してきます。 そのため、契約容量を目いっぱい下げ、少しでも多額の手数料を得るように考えています。
  契約容量を目いっぱい下げると、時としてブレーカーにより電気が遮断され、エレベーターに人が閉じ込められた 等と言う弊害も出てきます。
 彼らの甘い言葉に乗らないよう注意してください。


 最近、管理会社が電子ブレーカーを提案してくると聞きます。ところが管理会社を通じて電子ブレーカーシステムを購入し、取り付けをすると、約50万円必要だと言われています。ネットワーク絆・ネットワーク愛知では、優良業者と提携をすることにより、概ね1~3割以上安くシステムを導入することが可能です。『ネットワーク絆・ネットワーク愛知』にご相談ください。




電気料金の削減、電子ブレーカーについてご質問がある方は、「ネットワーク愛知」「ネットワーク絆」に相談下さい。 色々とアイデァをご提案致します。

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一般社団法人 管理組合ネットワーク絆
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管理規約の見直しが何故必要なのか?

管理規約の見直しが何故必要なのか?

 「管理規約」とは
管理組合の運営の基本となる決まりです。そして区分所有者が快適な住み心地の良い空間と住環境を確保できるようにする為に、管理組合の運営の仕方や区分所有者が負担すべき費用等が明記されているものです。

 全ての管理組合運営の基本となるものが区分所有法であり、区分所有法で定められた規則の範囲内で、それぞれの管理組合で独自に「自分達が使い勝手の良い」ように決まりごと(管理規約)を改正することができる。

 しかしながら、多くの管理組合では、分譲当時のままの、いわゆる「原始管理規約」を疑問も持たず使用し続けているのが現状である。マンションに入居して5年10年と経るに従い、家族構成も変化し、また、考え方や価値観などが異なる様々な人が一つの建物の中で生活していると、管理規約の不合理な点が色々な所に出てきてしまうのに、管理規約は変えることなくそのままにしてしまっている。

 管理規約の改正にはかなりのエネルギーが理事会にかかってくるので、特別委員会としての「規約改正委員会」という諮問委員会を設置し、多くの区分所有者に参加してもらい、また専門家にも加わってもらい、不都合なところや決まりごとの不足している事を変更・追加を常に行うことが望ましい。また、当然のことではあるが、区分所有法等の変更に伴い管理規約も法律に従って変更していかなければならない。

 区分所有者になった以上、管理規約は年に1度や2度は読み直して管理組合の運営・管理に関心を持つべきである。区分所有者で管理組合に無関心者が多くなればなるほど一部の区分所有者や管理会社に好き勝手にされてしまうことになる。

 国土交通省は、昭和37年4月に「区分所有法」を制定して以来、これまで何度も改正を重ねてきている。又、標準管理規約の策定を始めとして、マンション管理に関していくつかの指針も出されているが、管理会社からは、何一つ指導がない例が非常に数多く見受けられる。よって、自分達の資産は、自分達で守るという考え方を持たなければ管理組合の存在意義が薄れてしまい、マンションの資産価値が予想以上に低下してしまう。

 『あるマンションでたまたま隣の部屋が売りに出たので隣を買った区分所有者がいた。その区分所有者は、内装工事の際に部屋の内部の壁に扉を付けて2軒分を1軒として使えるように改築してしまっていた。消防点検の時に使用状況を消防点検業者が理事長に報告してそのことが判明し、大問題になったマンションがある。このことはマンションの構造上、強度の問題で建築基準法において改造は、禁止されているからである。又、区分所有の大原則からもはずれている。結果、管理組合から売主に対して現状復帰を命ぜられた』

※ 規約改正を検討すべき案件

1. 役員の資格要件と任期
1. 役員の資格要件の緩和
   現に居住する区分所有者→不在区分所有者を加える
   現に居住する区分所有者の「配偶者」または「成年者である一親等の親族」を加える
2. 役員の定数を必要最小限にする
3. 役員任期の延期 (2年任期、半数交代)
4. 役員報酬の設定
2. 管理組合の継続性や継続審議事項を考慮した事項(一例です)
1. 役員の任期は、2年とし、その半数を1年おきに改選する
2. 理事長は、翌年度の監事に、副理事長は、理事長に就任する
3. 役員の引継ぎを考慮した事項
1. 次期役員は、新年度の2~3ヶ月前から理事会に参加し、理事会運営の見学をする
2. 次期役員は、総会前に理事長、副理事長、会計、監事等の役職を決め、議案書に明記する
4. 細則の種類
 細則は大きく分けて、共用施設の使用に関する細則と、管理組合運営上の細則に分けられる。一般的に使用細則と呼ばれるものは、共用施設の使用に関する規則であり、マンション新築当初は使用細則しか定められていない例が多い。しかしながら強い管理組合を維持するためには、管理組合運営上の細則を定め、管理会社に頼らない自立した管理組合の運営をしていく必要があろう。
以下は細則の一例である。お住いのマンションにあわせて適時策定し、運用されたい。

(A)管理組合運営に関する細則(理事等、役員が守る規則)
  (1)管理組合役員選出の細則
  (2)理事会運営上の細則
  (3)会計処理の細則
  (4)修繕委員会(施設管理委員会)の細則
  (5)防犯カメラの運用に関する細則
  (6)その他

B)共用施設使用のための細則(マンション住民が守る規則)
  (1)駐車場使用の細則
  (2)駐輪場使用の細則
  (3)集会室使用の細則
  (4)ペット飼育に関する細則
  (5)専有部(住まいの部分)のリフォームに関する細則
  (6)その他共用施設の使用に関する細則
管理規約、細則の作成、変更の相談は
 一般社団法人 管理組合ネットワーク絆
 NPO法人 マンション管理組合ネットワーク愛知
へお問合せ下さい。

そろそろ照明灯(共用部)の電気料金の削減を考えてみませんか ? 

そろそろ照明灯(共用部)の電気料金の削減を考えてみませんか ? 

 近年、電気料金が毎年値上げされています。それは、2011(H23)年3月11日の東日本大震災以降、原子力発電所がすべて停止している為に、火力発電所が不足の電力をまかなうべくフル稼動しています。発電のための燃料として、天然ガスと原油、石炭を海外から輸入して発電しています。原油の価格の高止まりと今年に入り円安が進み(98円→103円代に)、今後、さらに円高が進みますので発電コストが上がりますので電気料金も当分上がり続けると思われます。

 大量に照明灯を使用しているオフィスビル、工場、商業用ビル、コンビニ、遊戯施設など、ほとんどの施設は、電気料金削減のために既にLED照明に切り変えております。
 従来の蛍光管とLED照明との消費電力の差は、2分の1になります。最近、マンションの共用部の照明灯をLED照明に変えたという話をよく聞くようになりました。LED照明は、発売当初からすると現在半額以下になっています。この先も少しづつ値下がりは、していくでしょうが、1年間の電気料金の差額ほど毎年下がらないと思われます。よって、1年でも早く取り替えた方がお徳です。
 照明灯を設置してから10年前後経過しているものは、器具ごと取り替えた方が将来的にはお徳です。現在の蛍光灯には、安定器が必ず使用されています。この安定器は、蛍光管が点灯する時に高電圧が必要な為に付いています。この安定器は、常時5ワット近くの電力を消費しています。LED照明には、この安定器が必要有りませんので付いていません。よって、器具を変えずにLED管のみの取替えの場合は、安定器の前で配線を切り直結の工事をします。
 電気店やホームセンターなどで、器具の取り換え工事不要のLED管を販売していますが、安定器に電気を通していますので、省エネ効果は半減します。 工事をして、安定器不要のタイプのLED管を取り付けた方がより省エネ効果が高まります。
 発売当時は、LED管の種類も直管、電球型のみしか有りませんでしたが、現在では、サークライン、ダウンライトや屋外設置型など色々と増えてきています。

 毎月の消費電力が2分の1に成りますので電気料金も毎月半額になります。また、蛍光管の寿命は、1年~1年半でつかなくなりますが、LED管は、10年間(夜間のみ点灯)使用可能です。
※LEDの寿命は約40000時間と言われています。

 LED製品の値下がりによりLED照明に切り替えるための費用(LED管、器具の交換、工事費など)は、ほぼ4~5年で掛かった費用が回収できるのです。(管理会社に工事を依頼すると、工事費は相当高額になります)

■ LED照明のメリット
1.電気料金が半額になる。
2.一度設置したら10年間、球切れが無いので取替えの手間が掛からない。(1日平均11時間使用換算)
3.LED管からは紫外線が出ません。よって、虫が寄ってきません。
4.CO2の削減に貢献できます。また、電力消費にも貢献できます。

■ 更に動力(エレベーター、機械式駐車場、揚水ポンプのモーター・共用部の大型エアコン)の電気料金の削減
 電子ブレーカーは、知っていますか。
電子ブレーカーの設置をすると1戸当たり年間7,000円ほど動力の電気料金が削減出来ます。
 設置費用は、35万~40万円です。(ネットワーク愛知の賛助会員に依頼する)
管理会社へ依頼すると50万円以上の費用が掛かります。メイカーは、同じです。
 設置費用の回収は、30戸のマンションで約2年で出来ます。 (エレベーター、機械式駐車場がある場合)

■ 僅かな費用で電力会社との基本料金の変更で多少電気料金が削減出来ます。
 電力を多く使用する季節・期間・時間などの指定と基本使用電力の変更願いを電力会社に提出するだけで毎月の電気料金が安く出来ます。一度変更手続きをすると毎年削減出来ます。1戸当たり年間約1,000円ほどです。50戸のマンションで年間50,000円位です。10年で500,000円に成ります。

■ 100戸以上のマンションの場合は、高圧一括受電に切り替える事により共用部と各戸の電気料金が 20%~30%削減することが可能です。(高圧一括受電のための設備費と工事代金が必要です)

※ 電気料金の削減については、気軽に
「ネットワーク愛知」「ネットワーク絆」に相談下さい。
 色々とアイデァをご提案致します。

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マンションの飲料水の直圧方式の給水って何 ?

マンションの飲料水の直圧方式の給水って何 ?

 一般的にマンションには、1階に貯水槽があり居住戸数に応じて何十トンもの飲料水を貯水タンクに貯めて、さらに屋上の高架貯水槽に揚水ポンプで送水しています。

 良く考えてみると1戸建ての住宅は、本管から直接住宅の蛇口より新しい飲料水を使用できますが、マンションの場合は、常に本管からの新しい飲料水が蛇口から使用できるとは限りません。何日か前にタンクに入った水も混ざって飲料水として利用しています。

 最近、マンションでも貯水槽を利用しないで本管から直接各家庭に送水する方法に切り替えています。切り替えには、本管からの配管を太くする工事と貯水槽を利用しないで配管を直接繋ぐ工事必要になります。敷地内の配管に増圧ポンプ(ブースターポンプ)を1個設置します。7階位までの住戸では、自力で送水されます。のでブースターポンプは、作動しません。但し、例えば5階のマンションでも水道法で直圧方式にする場合、ブースターポンプを設置しなければなりません。何故必要なのかというと本管の水圧が下がってしまった時の安全策なのです。まれに見かける本管が破損して地上に水が噴出した時が本管の水圧が下がります。

 デメリット
 費用は、50戸のマンションを例に取ると合見積を数社から取ると一般的に100万円~150万(ブースターポンプ含む)で行えます。直圧式に変更する場合は、水道局に工事を依頼すると凄く高い見積りが出てきます。必ず直接水道工事会社に見積もりを依頼すると適正価格で実施できます。

 メリット
1.常に新しい新鮮で美味しい飲料水が利用できる。
2.貯水タンクから高架貯水槽に送る揚水ポンプの電気代は、かなり少なくなる。
3.毎年行っている貯水槽の清掃費と水質検査が不要になります。
4.1階の貯水槽の撤去費用が掛かりますが、空きスペースを駐車場、自電車置き場、フレハブ作りの会議室などに利用できます。

 デメリットとメリットを比較するとはるかにメリットの方が大きいです。水道料金は、変わりません。

 私共(ネットワーク愛知・ネットワーク絆)は、正会員の管理組合からの相談に乗って公平な入札のサポートをしています。

是非気軽に相談して下さい。


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